外国人在印度尼西亚购买和租赁房地产的变种。

我们的客人有时会询问在巴厘岛购买/租赁物业的可能性。
我们决定发布一些有用的信息。

根据印度尼西亚法律,外国人不能在印度尼西亚拥有财产;他们只有租用它的权利。

1)Hak Pakai“使用权”。
外国人收到印有其姓名的证书,由国家当局登记,给予外国公民使用土地/房屋的专有权,并受印度尼西亚法律保障。 该权利授予30年,可以延长20年,然后再延长30年,最长可达80年(总计)。 这项权利仅授予外国公民一个房地产单位,土地面积不得超过0.5公顷。 为了以这种方式安排房地产,买方必须持有工作签证/居留许可。 关于最新的立法修正案,这种房地产所有权只有在该国永久居留的情况下才是方便的。 在从印度尼西亚搬迁的情况下,有必要在一年内将权利转让给他人(持有工作签证或居民的外国人);否则,国家保留无偿撤回财产的权利。 所有与土地有关的交易必须在印度尼西亚公证处Pejabat Pembuat Akta Tanah(PPAT)进行,该土地将被收购的土地所在地。

2)Hak Sewa - “租赁”。
所有者(RI公民)与投资者(外国人)之间的普通租赁协议。 租赁协议可以由两名证人进行公证或确认,但不在相关机构登记,这与以前的选择不同。 如果您决定以100%的年度租赁它,则不设定时间限制,但协议应包括继承权和义务。
如果您决定与公证人确认租赁协议 - 每个公证人都可以设定自己的租赁期限有效期,并且您可能需要将100年租赁权分成几个协议。
请注意,租赁协议中包含一项条款,规定房东需要对租赁协议中规定的收入纳税。如果这个项目没有以书面形式解决,可能会出现税务监察机构来到房东的情况,并且需要额外付款以支付房客的税款。

3)Hak Guna - “建造权”。
这种拥有房地产的选择仅提供给法人实体 - 在该国注册的公司,不论法人实体的形式如何。 这种形式允许建立和拥有各种房地产。该权利给予公司30年,可延长至80年。 有了这项权利,公司可以向印度尼西亚人出售土地和建造房屋,或者将其出租给外国人。 这可以通过Penanaman Modal Asing(PMA) - 一家拥有外资所有权的公司来完成

4)Hak Milik 这种组合的字面翻译是“无条件的财产权”或“永久产权”。
根据印度尼西亚法律,只有其公民才能拥有该国的土地。 但尽管如此,这里有一个允许外国人使用名义持有人获得房地产的计划 - 这种变体被认为是非法但广泛使用的。
使用被提名人获得财产有两种变体:
a)外国投资者与印度尼西亚公民(名义上的持有人)之间的公证贷款协议,其中所购买的财产被视为对已发放贷款的抵押。 为了保证名义上的持有人不会取消其授权书,他与外国人之间有一份经过公证的协议,是确认贷款事实的文件,以及一份额外的长期租赁协议。
b)在没有贷款协议的情况下,可以存在规范名义持有人与外国人之间关系的公证协议,以及协议称名义所有人不能通过其行为和/或不作为违反土地买方的意愿,并且必须遵循买方的指示关于指定土地的出售或租赁。 该合同规定了名义持有人的补偿:未来可能转售土地的每月付款和/或佣金。
当然,这个选项有严重的缺点,其中最重要的是以下事实:该物业的真正所有者是印度尼西亚公民,您与他的合作是一个信任的问题。 这个选项有它的缺点,但是税收和工商管理有许多优点。
如果外国人对他的被提名人不满意,他可以通过联系公证人来取代他。 被提名人变更程序要求就现有被提名人发出书面通知,并就土地证书所指明的人员变更缴纳税款。
根据物业所在地取得土地的细微差别:
  • 使用公共村庄道路的许可必须由这条道路上的所有住户签署(他们曾经为了他们的钱建造它们,这是他们的道路,缺少这个带有邻居签名的文件充满了额外的费用)
  • 如果您购买土地,最好立即认识邻居并告诉您计划建造什么 - 他们的签名将是申请建筑许可证的必要条件
  • 您需要自己测量地面并确保尺寸与证书中指示的尺寸相匹配(如果尺寸不符,但您需要这块土地,请准备好续证证书需要长达一年的时间)
  • 最好立即了解村长,并找出申请建筑许可证的条件。 - 了解土地负担 - 是否需要为村社区(banjar)做出一些贡献,何时,多少(例如,每年一次向社区购买一袋大米或支付一定数额的钱)
关于税收 在印度尼西亚
有几个级别的税收:中央政府税,地方税和所得税。
该国的税收制度考虑到这样一个事实,即居住在这里的人主要是穷人,他们更多地免税,而牺牲更多有偿付能力的公民。 因此,收入低于5000万卢比的人免税,而收入为50-2.5亿卢比的人缴纳5%的税,其收入为250-5亿至15亿卢比(如果超过500万卢比) - 税率为30%。根据法律,已婚夫妇支付单一的联合税。

非印度尼西亚公民的人被控在印度尼西亚收取所谓的所得税(这也包括因租用房屋而获得的收入)。 此外,财产转让需要纳税。 资本利得税相当于对象总销售价值的20%。

公司所得税:
标准费率25%
拥有至少40%股份的上市公司在印尼证券交易所上市交易20%
年营业额低于500亿印尼盾的小公司12.5%
年营业额低于48亿印尼盾1%的小公司

印度尼西亚的物业税是该物品估计价值的0.5%。
土地和建筑税每年支付一次,由税务总局(Direktorat Jenderal Pajak,Kemenangian Keuangan Republik Indonesia)的当地办事处管理。
价格因地区而异,但通常为物业价值的0.1%至0.2%。
税收每三年重估一次,但快速增长的地区除外,每年都会进行重估。
价值超过10亿卢比的住宅在税收标准的最高位置征税(0.2%)。
当一块土地改变其所有者时,卖方必须支付其价值的3%,买方必须支付其价值的5%。

增值税适用于租金: 住宅 - 10% 商业 - 6

税费:
土地证的所有权变更,变更期3-6个月
买方支付5%,卖方支付3%
公证/法律服务的支付1-2%由买方支付
注册费由卖方支付0.2%
房地产经纪人的费用由卖方支付5%
租赁土地 - 根据法律规定,房东必须缴纳所得税(10%),这一点应在合同中解决和确定。