Variantes d'achat et de location d'un bien immobilier en Indonésie par des étrangers.

Nos clients nous demandent parfois s'il est possible d'acheter / louer une propriété à Bali.
Nous avons décidé de publier des informations utiles.

Selon la loi indonésienne, les étrangers ne peuvent pas posséder de biens en Indonésie; ils ont seulement le droit de le louer.

1) Hak Pakai «droit d'utilisation».
L’étranger reçoit un certificat avec son nom, inscrit par les autorités de l’État, donnant à un citoyen étranger le droit exclusif d’utiliser le terrain / la maison, garanti par les lois de l’Indonésie. Ce droit est accordé pour 30 ans, avec une possibilité de prolongation pour 20 ans, puis 30 ans supplémentaires, jusqu’à 80 ans (au total). Ce droit n'est accordé à un citoyen étranger que pour un seul immeuble, la taille du terrain ne pouvant excéder 0,5 hectare. Pour organiser un bien immobilier de cette manière, l’acheteur doit être en possession d’un visa de travail / titre de séjour. Dans le cadre des dernières modifications de la législation, ce type de propriété de biens immobiliers n’est commode que dans le cas de la résidence permanente dans le pays. En cas de délocalisation d'Indonésie, il est nécessaire de transférer les droits à une autre personne (étranger titulaire d'un visa de travail ou résident) dans un délai d'un an; sinon, l'État se réserve le droit de retirer un bien sans indemnité. Toutes les transactions liées à la terre doivent être conclues au bureau notarial indonésien, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), où se trouve le terrain à acquérir.

2) Hak Sewa - «Bail à bail».
Un contrat de location ordinaire entre le propriétaire (citoyen du RI) et l'investisseur (étranger). Les contrats de location peuvent être notariés ou confirmés par deux témoins, mais ils ne sont pas enregistrés auprès des autorités compétentes, qui diffèrent des options précédentes. Aucune limite de temps n'est fixée dans le cas où vous décidez de le louer, même pour 100% année, mais l'accord devrait inclure des droits et obligations en matière d'héritage.
Si vous décidez de confirmer un bail avec un notaire, chaque notaire peut définir ses propres conditions de validité et vous devrez probablement diviser un bail de 100 ans en plusieurs accords se succédant.
Prenez note que le contrat de location contient une clause réglementant la nécessité pour le propriétaire de payer l’impôt sur le revenu perçu par le bailleur est défini dans le contrat de location. Si cet élément n'est pas réglé par écrit, il peut arriver que l'inspection des impôts s'adresse au propriétaire et impose des paiements supplémentaires pour le paiement des taxes par le locataire.

3) Hak Guna - «droit de construire».
Cette option de propriété immobilière fournie uniquement aux personnes morales - sociétés enregistrées dans le pays, quelle que soit la forme de la personne morale. Ce formulaire permet de construire et de posséder divers biens immobiliers. Ce droit est accordé à la société pour une période de 30 ans, avec une possibilité de prolongation jusqu’à 80 ans. Avec ce droit, la société peut vendre des terres et y construire des maisons à des Indonésiens ou la louer à des étrangers. Cela peut être fait par Penanaman Modal Asing (PMA) - une société à participation étrangère

4) Hak Milik La traduction littérale de cette combinaison est “le droit inconditionnel à la propriété” ou “pleine propriété”.
En vertu de la loi indonésienne, seuls les citoyens peuvent posséder des terres dans ce pays. Malgré cela, il existe un système qui permet aux étrangers d’acquérir des biens immobiliers à l’aide de détenteurs nominaux - cette variante est considérée comme illégale mais largement utilisée.
Il existe deux variantes pour obtenir une propriété à l'aide d'un candidat:
a) Un contrat de prêt notarié entre un investisseur étranger et un citoyen indonésien (détenteur nominal), dans lequel le bien acheté est considéré comme un gage du prêt émis. Pour garantir que le titulaire nominal n'annulera pas sa procuration, il existe un contrat notarié entre lui et l'étranger, des documents confirmant le fait du prêt, ainsi qu'un contrat de location à long terme supplémentaire.
b) sans accord de prêt, il peut exister des accords notariés régissant les relations entre le détenteur nominal et l'étranger, et des accords stipulant que le propriétaire nominal ne peut, par ses actions et / ou son inaction, contredire la volonté de l'acheteur du terrain et doit suivre les instructions de l'acheteur concernant la vente ou la location du terrain spécifié. Le contrat prévoit une indemnisation pour le détenteur nominal: le paiement mensuel et / ou une commission provenant de la revente éventuelle du terrain dans le futur.
Bien entendu, cette option présente de graves lacunes, dont la plus importante est le fait suivant: le véritable propriétaire de la propriété est un citoyen indonésien et votre coopération avec lui est une question de confiance. Cette option présente des inconvénients, mais de nombreux avantages sont associés à la fiscalité, à l'administration des entreprises.
Dans le cas où un étranger n'est pas satisfait de son candidat, il peut le remplacer en contactant un notaire. La procédure de changement de candidat nécessite une notification écrite du candidat existant et associée au paiement des taxes sur un changement de personne spécifié dans les certificats du terrain.
Nuances dans l’acquisition de terrains qui dépendent de l’endroit où est situé le bien immobilier:
  • L'autorisation d'utiliser la route publique du village doit être signée par tous les ménages sur cette route (ils l'ont déjà construite pour leur argent et c'est leur route, l'absence de ce document avec les signatures des voisins est lourde de dépenses supplémentaires)
  • si vous achetez un terrain, il est préférable de se familiariser immédiatement avec les voisins et de leur dire ce que vous comptez construire - leur signature sera nécessaire pour demander un permis de construire
  • vous devez mesurer le sol vous-même et vous assurer que les dimensions correspondent à celles indiquées dans le certificat (si la correspondance est différente, mais que vous avez besoin de ce terrain, préparez-vous à ce que le renouvellement du certificat prenne jusqu'à un an)
  • il est préférable de connaître immédiatement le chef du village et de connaître les conditions pour obtenir sa signature sur la demande de permis de construire - Renseignez-vous sur le fardeau foncier - si vous devez apporter des contributions à la communauté villageoise (en banjar), quand, combien (par exemple, une fois par an pour acheter un sac de riz à la communauté ou pour payer une somme d'argent )
A propos de la fiscalité En Indonésie:
Il existe plusieurs niveaux d'imposition: les taxes du gouvernement central, les taxes locales et l'impôt sur le revenu.
Le système fiscal du pays prend en compte le fait que ce sont principalement les pauvres qui vivent ici, qui sont davantage exemptés de payer des impôts aux dépens de citoyens plus solvables. Il en résulte que les personnes dont le revenu est inférieur à 50 millions de roupies sont exonérées d'impôt et celles dont le revenu est compris entre 50 et 250 millions de roupies paient un impôt de 5%, dont les revenus sont compris entre 250 et 500 millions - 15% si 500 millions et plus de roupies - la taxe est de 30%. Les couples mariés, de par la loi, paient une seule taxe commune.

Les personnes qui ne sont pas citoyens indonésiens sont soumises à ce que l'on appelle un impôt sur le revenu perçu en Indonésie (ceci inclut également le revenu perçu du fait de la location d'un logement à louer). En outre, le transfert de propriété est soumis à imposition. L'impôt sur les plus-values est égal à 20% de la valeur totale de vente de l'objet.

Impôt sur les sociétés:
Taux standard 25%
Société ouverte avec au moins 40% des actions cotées à la bourse indonésienne 20%
Petites entreprises dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 50 milliards IDR 12,5%
Petites entreprises dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 4,8 milliards IDR 1%

L'impôt foncier en Indonésie est de 0,5% de la valeur estimée de l'objet.
La taxe sur les terrains et la construction est payée annuellement et est administrée par les bureaux locaux de la Direction générale des impôts (Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan Republik Indonesia).
Les prix varient selon les régions, mais varient généralement entre 0,1% et 0,2% de la valeur de la propriété.
Les impôts sont réévalués tous les trois ans, à l'exception des zones à forte croissance où des réévaluations ont lieu chaque année.
Les résidences d'une valeur supérieure à un milliard de roupies sont taxées au sommet de l'échelle fiscale (0,2%).
Lorsqu'un terrain change de propriétaire, le vendeur doit payer 3% de sa valeur, l'acheteur doit payer 5% de sa valeur.

La TVA s'applique au loyer: Résidentiel - 10% Commercial - 6

Taxes et frais:
Changement de propriété dans le certificat foncier, période de changement 3-6 mois
L'acheteur paie 5%, le vendeur paie 3%
Paiement des services notariaux / juridiques 1–2% à la charge de l'acheteur
Frais d'inscription 0,2% à la charge du vendeur
Honoraires de l'agent immobilier 5% à la charge du vendeur
Location de terrain - selon la loi, le propriétaire doit payer un impôt sur le revenu (10%), ce point doit être réglé et fixé dans le contrat.