Varianten für den Kauf und die Vermietung von Immobilien in Indonesien durch Ausländer.

Unsere Gäste fragen manchmal nach der Möglichkeit, eine Immobilie in Bali zu kaufen / zu vermieten.
Wir haben uns entschlossen, hilfreiche Informationen zu veröffentlichen.

Gemäß dem indonesischen Gesetz können Ausländer kein Eigentum in Indonesien besitzen. Sie haben nur das Recht, es zu mieten.

1) Hak Pakai "Nutzungsrecht".
Ausländer erhält eine von staatlichen Behörden registrierte Urkunde mit seinem Namen, die einem ausländischen Bürger das ausschließliche Recht zur Nutzung des Grundstücks / Hauses gewährt, das durch die Gesetze Indonesiens garantiert wird. Dieses Recht wird für 30 Jahre mit der Möglichkeit einer Verlängerung um 20 und weitere 30 Jahre bis zu 80 Jahren (insgesamt) gewährt. Dieses Recht wird einem ausländischen Staatsbürger nur für eine Einheit von Immobilien gewährt, deren Größe 0,5 Hektar nicht überschreiten darf. Um Immobilien auf diese Weise zu arrangieren, muss der Käufer über ein Arbeitsvisum / eine Aufenthaltserlaubnis verfügen. In Verbindung mit den letzten Änderungen der Gesetzgebung ist diese Art des Eigentums an Immobilien nur für den ständigen Wohnsitz in dem Land günstig. Bei einem Umzug aus Indonesien müssen die Rechte innerhalb eines Jahres auf eine andere Person (einen Ausländer, der ein Arbeitsvisum besitzt oder einen Einwohner hat) übertragen werden; Andernfalls behält sich der Staat das Recht vor, das Eigentum ohne Entschädigung zurückzuziehen. Alle landbezogenen Transaktionen müssen beim indonesischen Notariatsbüro Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) abgeschlossen werden, wo sich das zu erwerbende Grundstück befindet.

2) Hak Sewa - "Erbpacht".
Ein gewöhnlicher Mietvertrag zwischen dem Eigentümer (Bürger von RI) und dem Investor (Ausländer). Leasingverträge können von zwei Zeugen beglaubigt oder bestätigt werden, sie sind jedoch nicht bei den zuständigen Behörden registriert, die von den vorherigen Optionen abweichen. Für den Fall, dass Sie das Mietobjekt selbst für 100% pachten, ist keine Frist festgelegt. Der Vertrag sollte jedoch Erbschaftsrechte und -pflichten enthalten.
Wenn Sie sich entscheiden, die Mietvertragsvereinbarung mit dem Notar zu bestätigen, kann jeder Notar seine Gültigkeitsdauer festlegen. Wahrscheinlich müssen Sie den Mietvertrag für 100 Jahre in mehrere aufeinander folgende Verträge unterteilen.
Beachten Sie, dass der Pachtvertrag eine Klausel enthält, die regelt, dass der Vermieter eine Steuer auf die vom Leasinggeber erzielten Einkünfte zahlen muss, die im Pachtvertrag enthalten ist. Wenn dieser Punkt nicht schriftlich vereinbart wird, kann die Situation eintreten, dass die Steuerinspektion zum Vermieter kommt und zusätzliche Zahlungen für die Zahlung von Steuern vom Mieter verlangt.

3) Hak Guna - "Recht zu bauen".
Diese Option, die Immobilien zu besitzen, wird nur juristischen Personen zur Verfügung gestellt - in dem Land registrierten Unternehmen, unabhängig von der Form einer juristischen Person. Diese Form erlaubt das Bauen und Besitzen verschiedener Immobilien. Dieses Recht wird dem Unternehmen für einen Zeitraum von 30 Jahren eingeräumt, wobei die Möglichkeit einer Verlängerung um bis zu 80 Jahre besteht. Mit diesem Recht kann das Unternehmen Land und errichtete Häuser darauf an Indonesier verkaufen oder an Ausländer vermieten. Dies kann durch Penanaman Modal Asing (PMA) - ein Unternehmen mit ausländischem Eigentum - erfolgen

4) Hak Milik Die wörtliche Übersetzung dieser Kombination lautet "das unbedingte Recht auf Eigentum" oder "Eigentum".
Nach indonesischem Recht können nur ihre Bürger Land in diesem Land besitzen. Trotzdem gibt es hier ein System, das es Ausländern ermöglicht, Immobilien unter Verwendung des nominalen Inhabers zu erwerben - diese Variante wird als illegal betrachtet, aber weit verbreitet.
Es gibt zwei Varianten, eine Immobilie mit einem Nominee zu erhalten:
a) Ein notariell beglaubigter Darlehensvertrag zwischen einem ausländischen Investor und einem indonesischen Staatsbürger (nominaler Inhaber), bei dem die erworbene Immobilie als Verpfändung des ausgegebenen Darlehens betrachtet wird. Um zu gewährleisten, dass der nominale Inhaber seine Vollmacht nicht annulliert, gibt es eine notifizierte Vereinbarung zwischen ihm und dem Ausländer, es gibt Dokumente, die die Tatsache des Darlehens bestätigen, sowie einen zusätzlichen langfristigen Mietvertrag.
b) ohne Darlehensvertrag können notariell beglaubigte Vereinbarungen bestehen, die das Verhältnis zwischen nominalem Inhaber und Ausländer regeln, und Vereinbarungen, wonach der nominale Eigentümer durch seine Handlungen und / oder seine Untätigkeit dem Willen des Käufers des Grundstücks nicht widersprechen kann und den Anweisungen des Käufers folgen muss über den Verkauf oder die Pacht des angegebenen Grundstücks. Der Vertrag sieht eine Entschädigung für den Nominalinhaber vor: die monatliche Zahlung und / oder Provision aus dem möglichen Weiterverkauf des Grundstücks in der Zukunft.
Diese Option hat natürlich gravierende Mängel. Die wichtigste davon ist die folgende Tatsache: Der eigentliche Eigentümer der Immobilie ist ein Bürger Indonesiens und Ihre Zusammenarbeit mit ihm ist Vertrauenssache. Diese Option hat ihre Nachteile, aber es gibt viele Vorteile, die mit der Besteuerung und der Unternehmensverwaltung verbunden sind.
Sollte ein Ausländer mit seinem Kandidaten nicht zufrieden sein, kann er ihn durch einen Notar ersetzen. Das Verfahren zur Änderung des Nominee erfordert eine schriftliche Benachrichtigung des bestehenden Nominee und ist mit der Zahlung von Steuern bei einem Personenwechsel verbunden, der in den Zertifikaten für das Land angegeben ist.
Nuancen beim Erwerb von Land, das von dem Ort abhängt, an dem sich die Immobilie befindet:
  • Die Erlaubnis, die öffentliche Dorfstraße zu benutzen, muss von allen Haushalten auf dieser Straße unterschrieben werden (sie haben sie einmal für ihr Geld gebaut und dies ist ihre Straße, das Fehlen dieses Dokuments mit den Unterschriften der Nachbarn ist mit zusätzlichen Kosten verbunden).
  • Wenn Sie Land kaufen, sollten Sie sich sofort mit den Nachbarn vertraut machen und mitteilen, was Sie bauen möchten. Ihre Unterschrift ist erforderlich, um eine Baugenehmigung zu beantragen
  • Sie müssen den Boden selbst messen und sicherstellen, dass die Abmessungen mit den im Zertifikat angegebenen übereinstimmen (falls dies nicht der Fall ist, aber Sie benötigen dieses Land, machen Sie sich bereit, dass die Erneuerung des Zertifikats bis zu einem Jahr dauern kann).
  • Es ist besser, den Dorfvorsteher sofort kennenzulernen und die Bedingungen für die Unterschrift des Antrags auf Baugenehmigung zu erfahren - Informieren Sie sich über die Landlast - unabhängig davon, ob Sie einen Beitrag zur Dorfgemeinschaft (zu Banjar) leisten müssen, wann, wie viel (zum Beispiel einmal pro Jahr, um einen Beutel Reis für die Gemeinde zu kaufen oder etwas Geld zu zahlen )
Über die Besteuerung In Indonesien:
Es gibt mehrere Besteuerungsebenen: Steuern des Staates, lokale Steuern und Einkommenssteuern.
Das Steuersystem des Landes trägt der Tatsache Rechnung, dass vor allem die Armen hier leben, die von Steuern auf Kosten von zahlungskräftigeren Bürgern befreit sind. Daraus folgt, dass Personen, deren Einkommen weniger als 50 Millionen Rupien beträgt, von der Steuer befreit sind, und Personen, deren Einkommen 50-250 Millionen Rupien beträgt, zahlen eine Steuer von 5%, deren Einkommen 250-500 Millionen - 15% bei mehr als 500 Millionen Rupien - Die Steuer beträgt 30%. Ehepaare zahlen per Gesetz eine einzige gemeinsame Steuer.

Personen, die nicht die indonesische Staatsbürgerschaft besitzen, werden mit einer so genannten Einkommensteuer belastet, die in Indonesien erzielt wird (dies schließt auch die Einnahmen ein, die durch die Vermietung von Mietwohnungen erzielt werden). Auch die Übertragung von Immobilien unterliegt der Besteuerung. Die Kapitalertragsteuer beträgt 20% des Gesamtverkaufswerts des Objekts.

Körperschaftssteuer:
Richtsatz 25%
Öffentliches Unternehmen, bei dem mindestens 40% der Aktien an der indonesischen Börse gehandelt werden, 20%
Kleine Unternehmen mit einem Jahresumsatz von weniger als 50 Milliarden IDR 12,5%
Kleine Unternehmen mit einem Jahresumsatz von weniger als 4,8 Milliarden IDR 1%

Die Immobiliensteuer in Indonesien beträgt 0,5% des geschätzten Wertes des Objekts.
Die Grund- und Bausteuer wird jährlich gezahlt und von den örtlichen Büros der Generaldirektion Steuern (Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan Republik Indonesia) verwaltet.
Die Preise variieren je nach Region, liegen jedoch in der Regel zwischen 0,1% und 0,2% des Wertes der Immobilie.
Steuern werden alle drei Jahre neu bewertet, mit Ausnahme der stark wachsenden Gebiete, in denen jedes Jahr eine Neubewertung vorgenommen wird.
Residenzen im Wert von mehr als einer Milliarde Rupien werden an der Spitze der Steuerskala besteuert (0,2 Prozent).
Wenn ein Grundstück seinen Besitzer wechselt, muss der Verkäufer 3% seines Wertes zahlen, der Käufer muss 5% seines Wertes zahlen.

Mehrwertsteuer gilt für die Miete: Wohnimmobilien - 10% Kommerziell - 6

Steuern und Gebühren:
Eigentümerwechsel im Landzertifikat, Änderungszeitraum 3-6 Monate
Käufer zahlt 5%, der Verkäufer zahlt 3%
Zahlung von notariellen / juristischen Dienstleistungen 1–2% vom Käufer bezahlt
Anmeldegebühr 0,2% vom Verkäufer bezahlt
Gebühr an den Makler 5% vom Verkäufer bezahlt
Pacht von Land - Laut Gesetz muss der Vermieter Einkommenssteuer zahlen (10%), dieser Punkt sollte im Vertrag vereinbart und festgelegt werden.